生活法律／物之瑕疵擔保責任
【案例摘要】王先生購買新屋，該屋交屋後幾個月，接連遇到颱風與豪雨後開始漏水，於是王先生向建商反映，惟未獲解決。王先生該如何處理房屋漏水與建商的紛爭？
【研析意見】按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第三百五十六條第一項、第三項定有明文。民法第三百五十九條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人只能請求減少價金。
所謂通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時，應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知(最高法院九十六年度台上字第一千兩百七十七號裁定意旨參照)。另買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之六個月或五年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算(最高法院九十七年度台上字第一百六十號裁定意旨參照)。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。該屋為全新完工之成屋，依契約本旨即不得有漏水情形發生(最高法院一○四年台上字第兩千一百六十二號民事判決、臺灣高等法院一○四年度上字第兩百四十七號民事判決參照)。
漏水情況若屬嚴重，自然可以主張物有重大瑕疵，可先寄發存證信函予建商，表示解除契約。房屋漏水情形是否嚴重之認定，建商與王先生可能有認定之落差，故兩方可先行私下協商或聲請調解委員會調解，如認定不一致且引發紛爭，則可提起民事訴訟由法院判斷。倘法院認定為嚴重瑕疵，解除契約非顯失公平，則會判決解除兩方買賣契約，建商應返還王先生所付價金，已移轉登記之土地與建物，要回復登記為建商，已受領的房屋要返還給建商。如果法院認為瑕疵不嚴重，可以斟酌情形減少買賣價金。
(輔導會雲林縣榮服處法律顧問簡承佑律師提供)(點閱次數：484)